[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

이길중 0 9 07.03 14:41

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
김태흠 충남지사(사진)는 30일 도청에서 민선 8기 취임 3주년 기자회견을 열고 “국내 기업 265개로부터 35조1454억원의 투자를 유치했고 외자유치도 39억달러(약 5조2800억원)를 달성했다”고 밝혔다.
김 지사는 재임 기간 중 국가 예산 지원도 더 늘었다고 덧붙였다. 충남도에 따르면 김 지사 취임 첫해인 2022년 8조3000억원이던 국비 지원은 2023년 9조1000억원, 지난해 10조2000억원, 올해 11조원으로 늘었다.
김 지사는 각종 미래산업 관련 기관을 유치한 것도 성과로 꼽았다. 그는 “카이스트 부설 한국과학영재학교, 카이스트 모빌리티연구소, 국방미래항공연구센터 등 모빌리티 핵심 기관 등을 유치하며 미래 산업 선점 기반을 확보했다”고 말했다.
저출생 극복을 위한 돌봄체계 구축의 성과도 설명했다. 김 지사는 “365일, 24시간 돌봄 어린이집 20개소 문을 열고, 아동돌봄센터 8개소와 마을돌봄터 26개소도 마련해 운영 중”이라며 “주거 문제 해소를 위해서도 임신·출산 가구에 공공임대주택을 100%까지 특별공급할 수 있게 제도를 개선했다”고 밝혔다.
김 지사는 지역 주민들의 반대에 부딪힌 지천댐 건설에 대해선 절차대로 추진하겠다는 입장을 재확인했다. 그는 “건설에 반대하는 주민들이 많지 않고, 일부에서 주장하는 여론조사 조작은 말도 안 된다”며 “정권이 바뀐다고 모든 전 정부의 정책을 백지화하는 것은 옳지 않으며 절차대로 댐 건설을 추진해나갈 것”이라고 했다.
남은 임기 동안 대규모 스마트팜을 조성하고, 경제산업수도를 표방한 메가시티 모델인 ‘베이밸리’를 완성하겠다는 계획도 밝혔다. 김 지사는 “민선 8기 내 834만9000㎡(약 253만평) 규모의 스마트팜을 착공할 수 있도록 하고, 양복 입고 출퇴근을 할 수 있는 빌딩형 축산단지를 짓겠다”며 “도정 1호 과제인 베이밸리 완성에도 힘을 쏟을 것”이라고 말했다.
김 지사는 충남도가 전국 공공기관 최초로 주 4일 출근제를 시행 중이고, 민간 확산을 위해 인센티브 지원도 추진하겠다며 혁신사례를 소개했다. 그는 “지난 3년은 도정을 역동적으로 변화시키며 모든 부분에서 비약적인 성장을 이뤄낸 기간이었다”며 “남은 1년간 현안의 성과를 창출해내고 충남의 50년, 100년을 위해 5대 핵심과제를 집중 추진하겠다”고 말했다.
고즈넉한 사찰에서 무더위를 날리며 힐링의 시간을 가져보는 건 어떨까.
한국불교문화사업단은 여름철을 맞아 7, 8월 2달간 전국 56곳 사찰에서 ‘여름 특별 템플스테이’를 운영한다고 1일 밝혔다.
여름 특별 템플스테이는 모두 5가지 유형이 있다. 특별체험형, 어린이 캠프, 가족체험, 명상집중, 청춘힐링 등으로 원하는 형태에 따라 다양한 참가자가 즐길 수 있다.
특별체험형은 1인 텐트체험(성북 길상사, 고양 중흥사), 서핑 및 파도 명상(양양 낙산사), 도자기체험(완주 송광사), 선무도 수련(경주 골굴사) , 사찰음식체험(예천 용문사), 전통다도(하동 쌍계사) 등이 마련되어 있다. 어린이 캠프형은 물놀이와 레크리에이션, 캠프파이어, 목장체험, 그림 그리기 등 창의력을 높이는 활동이 포함된다. 남해 용문사, 제주 관음사 등이 준비했다.
가족체험형은 가족의 유대감을 높이고 소중함을 되새길 기회를 제공하는 프로그램이 중심이 된다. 양천구 국제선센터, 양주 육지장사, 보은 법주사가 있다.
참가 신청은 템플스테이 예약 홈페이지를 통해 가능하다.
한화오션은 해양수산부에서 추진하는 차세대 쇄빙연구선 건조사업의 우선협상대상자로 선정됐다고 1일 밝혔다. 한화오션은 이달 본계약 체결 뒤 설계에 들어가며, 2029년 12월까지 건조를 마치고 한국해양과학기술원 부설 극지연구소에 인도할 계획이다.
차세대 쇄빙연구선은 1만6560t 규모로, 현재 극지연구소가 운용하고 있는 국내 최초 쇄빙연구선인 아라온호(7507t)의 두 배가 넘는다. 액화천연가스(LNG) 이중연료 전기추진체계를 탑재하고 1.5m 두께의 얼음을 깨고 나아갈 수 있으며 영하 45도의 내한 성능도 갖췄다.
아울러 극한의 조건에서도 연구 성과를 낼 수 있도록 휴식과 여가 활용을 위한 시설인 선실, 응접실, 식당 등도 최고급 여객선 수준으로 갖추게 된다.
한국이 독자적으로 건조한 첫 쇄빙연구선은 2009년 아라온호다. 이후 극지방 환경 변화로 인한 연구 범위 확대와 친환경 규제 강화 등으로 후속 쇄빙연구선의 필요성이 지속적으로 제기돼왔다.
한화오션 측은 2008년부터 북극 항로에 대한 가능성을 내다보고 쇄빙선 건조 기술력을 쌓아왔다고 했다. 한화오션 관계자는 “차세대 쇄빙연구선은 아라온호와는 차별화된 ‘완전히 새로운 쇄빙 연구 플랫폼’을 지향한다”고 설명했다.
한화오션은 향후 쇄빙선 분야에 더욱 심혈을 기울일 계획이다. 북극 해빙이 예상보다 빠르게 진행되면서 북극은 단순히 새로운 뱃길이 아닌 자원, 물류, 기술 경쟁의 전장이 되고 있어서다.
한화오션의 차세대 쇄빙선은 특히 알래스카 LNG 사업을 추진하는 등 북극 항로 개발에 적극적인 미국 정부의 관심도 받을 것으로 보인다. 한화오션은 전 세계에서 가장 많은 쇄빙 LNG 운반선을 건조했다.
매년 이맘때 수도권에서는 ‘러브버그’가 창궐합니다. 떼로 다니는 습성이 있는 러브버그는 방충망과 자동차에 덕지덕지 달라붙고, 가끔 팔과 다리에도 붙는 탓에 많은 분이 고충을 호소하는데요. 그런 러브버그를 무작정 학살하듯 방제하는 것도 적절하지 않다고 합니다. 러브버그는 해충이 아닌 익충이고, 화학약품 방제가 환경에 미칠 악영향도 고려해야 할 테니까요. 러브버그의 대발생(대량 발생)에 인간의 책임도 적지 않고요.
하지만 당장 동네를 새까맣게 뒤덮은 러브버그를 보면 마음이 복잡해지기도 합니다. 우리는 러브버그를 어떻게 봐야 할까요?
러브버그의 정식 이름은 ‘붉은등우단털파리’입니다. 짝짓기를 끝내고 나서도 며칠 동안 함께 날아다니는 모습에서 러브버그라는 별칭을 얻었죠. 1934년 중국 남부 장쑤성에서 처음 발견됐지만 실제 기원지가 어디인지는 확실하지 않습니다. 이후 중국 남부와 대만·일본 등을 거쳐 서식지를 넓혔고, 국내에서는 2015년 처음 발견됐습니다.
한국에 상륙한 러브버그는 해마다 서식지를 넓혀 가고 있습니다. 지난 25일 찾은 서울 은평구 공원에서는 러브버그 수백 마리가 ‘결혼 비행’을 하고 있었습니다. 양천구 아파트 단지에서도 수십 마리가 흰색 벽과 자동차에 붙어 있었습니다. 러브버그는 흰색을 선호하고, 차량의 매연 냄새를 부엽토(낙엽이 썩어 만들어진 흙) 냄새로 착각해 유인된다고 합니다. 인천과 서울 은평구 등에 주로 분포하던 러브버그는 이제 서울 대부분 자치구와 경기도 일대까지 확산했습니다.
일부 지역에서는 러브버그가 매년 대발생하지는 않을 수도 있다고 합니다. 처음에는 러브버그를 낯설어하던 참새·비둘기 등 포식자들이, 러브버그를 ‘먹이’로 인식하면서 잡아먹으면 개체수가 줄어들 수도 있다네요. 하지만 그렇게 개체수가 줄어드는 지역보다 새로 늘어나는 지역이 아직까지는 더 많습니다. 사람들은 러브버그가 부엽토가 많은 숲속에서 주로 발생할 것이라고 예상했지만, 관찰을 해 보니 아파트 화단 정도의 흙만 있어도 대발생을 할 수 있다고 해요.
그렇다고 대량의 살충제를 뿌려 가면서 러브버그를 방제하는 것은 적절하지 않다고 합니다. 러브버그는 생태계를 교란하거나 인간에게 해를 끼치지 않습니다. 오히려 나무와 낙엽을 분해해 흙에 영양분을 공급하는 익충에 속합니다. 살충제가 인체와 환경에 미칠 영향도 무시할 수 없습니다. 무분별한 화학약품 방제는 특정 종의 천적까지 함께 죽이는 탓에 오히려 대발생을 부추길 수도 있죠.
전문가들은 효과적인 ‘친환경 방제’ 수단을 꾸준히 연구하고 있습니다. 빛을 이용한 광원 포집기가 대표적입니다. 최근 서울 성동구 성수동 인근에 대발생한 동양하루살이를 조명을 통해 포집한 사례도 있어요. 광원 포집기는 전기가 연결돼야 한다는 한계가 있어서, 벌레가 좋아하는 향을 풍기는 ‘유인제’ 포집기도 연구되고 있습니다.
그러나 근본적인 문제도 짚고 넘어가야 합니다. 러브버그의 대발생에는 기후변화의 영향이 큽니다. 원래 아열대 지역에서 살던 러브버그가 한국에서 서식지를 넓혀 가는 것만 봐도 기후변화의 영향력을 짐작할 수 있습니다. 미국 곤충학회는 이대로면 50년 이내에 동북아시아 상당 부분이 러브버그 서식지가 될 수 있다고 봤습니다. 러브버그가 주로 도시에서 대발생하는 것도 도심의 ‘열섬 현상’과 관련이 있다고 추측돼요. 앞서 일어났던 대벌레와 동양하루살이의 대발생에도 기후변화가 영향을 미쳤을 가능성이 꽤 있습니다.
인간이 부른 기후변화 때문에 대발생한 벌레들을, 인간이 다시 죽이는 일이 반복되고 있습니다. 더워진 날씨에 어떤 종은 대량 발생하지만, 꿀벌 등 어떤 종들은 개체 수 감소의 위기를 겪기도 합니다. 손희정 문화평론가는 칼럼에서 “기후위기로 곤충이 골칫거리가 된 줄로만 알았지, 그들 역시 인간이 초래한 기후위기에 함께 휘말리고 있다는 생각은 못 했다”며 “곤충이 사라지면 곤충을 먹이로 삼는 작은 동물이 죽기 시작하고, 썩어야 할 것들은 썩지 못하며, 식물이 번식하지 못해 식량위기가 닥쳐온다”고 했습니다. 해마다 무더기로 찾아오는 러브버그는 우리에게 무언가를 경고하고 있는 것일지도 모르겠습니다.
“하나를 보더라도 입체적으로” 경향신문 뉴스레터 <점선면>의 슬로건입니다. 독자들이 생각해볼 만한 이슈를 점(사실), 선(맥락), 면(관점)으로 분석해 입체적으로 보여드립니다. 주 3회(월·수·금) 하루 10분 <점선면>을 읽으면서 ‘생각의 근육’을 키워보세요.
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