수원성범죄변호사 [점선면] 9·7부동산정책 대해부…시행사에 땅 안 팔고 직접 짓겠다는데, 장단점은?

이길중 0 0 3시간전

수원성범죄변호사 이재명 정부의 첫 부동산 공급 대책이 지난 7일 나왔습니다. 정부는 향후 5년간 서울을 포함한 수도권에 매년 27만가구씩 135만가구의 신규 주택을 착공하겠다고 밝혔는데요. 주택을 민간이 아닌 정부가 ‘직접 공급’하겠다는 것이 골자입니다. 정부가 주택을 직접 공급하겠다는 것이 기존 공급 대책과 어떤 차이가 있는지 점선면이 아주 쉽게 정리해드릴게요.
먼저 정부의 첫 부동산 공급대책을 설명하기 앞서서, 한국에서 주택이 어떻게 공급되는지 그 과정을 쉽게 설명해드릴게요. 한국토지주택공사(LH)는 주택을 지을 택지 후보지(‘택지개발촉진법’에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지)를 선정하고, 택지 후보지에 땅과 건물을 소유한 이들에게 보상금을 지급하고 땅을 사들입니다. 그리고 이 택지에 도로, 전기, 상하수도 등 기반시설을 조성해서 사람이 살 수 있는 땅으로 만들어요. 이것이 LH의 택지 조성 과정입니다.
이 택지에 LH가 주택을 직접 지어 공급하는 것이 공공분양이고, LH가 시행사에 땅을 팔고 그 땅에 건설사가 주택을 짓는 것이 민간분양입니다. 통상 한국의 아파트 건설 과정에서 시행사들은 은행에서 자금을 끌어와 LH에서 땅을 매입하고, 사람들에게 아파트를 파는 ‘분양’을 주관하는 역할을 맡고요. 현대건설, 삼성물산 등 우리가 잘 알고 있는 건설사들이 이 시행사로부터 공사를 수주해서 아파트를 건설하는 역할을 맡게 되는 것이 일반적입니다.
이재명 정부가 지난 7일 발표한 첫 부동산 공급대책은 시행사에 땅을 파는 일을 하지 않겠다는 것이 핵심입니다. 시행사가 하던 역할을 LH가 직접 하겠다는 뜻이죠. LH가 사업 시행 주체가 되어 건설사에 공사 발주를 넣고, 건설사는 설계·시공비만 받게 됩니다. 정부는 공공택지 매각을 전면 중단하겠다고 밝혔는데요. 특히 정부는 LH법을 개정해 ‘LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않는다’는 원칙을 명문화하겠다고 강조했습니다. 정권이 바뀌더라도 이 원칙을 쉽게 바꾸지 못하게 하겠다는 의도입니다.
그렇다면 정부는 왜 직접 시행에 나서겠다는 대책을 내놨을까요? 보통 시행사들은 시장 상황에 따라 착공 여부를 결정합니다. 부동산 불황기에는 땅을 매입해놓고도 아파트를 짓지 않아요. 땅에 대한 이자 비용을 내야 함에도 불구하고 미분양을 우려해 착공하지 않고 불황기를 버티는 건데요. 최근에는 공사비가 크게 오르면서 사업성이 좋은 강남 등 노른자 땅이 아닌 지역에서는 아파트 착공이 지연되거나, 아파트 공사 계약이 해지되는 경우도 많습니다.
LH가 직접 시행사 역할을 맡게 되면 시장 상황과 관계없이 안정적으로 아파트 공급이 가능해진다는 장점이 있어요. 아파트 공급량이 늘면 집값이 안정될 확률도 높아집니다.또한 아파트 건축 과정에서 시행사가 가져가는 이익이 사라지니 아파트 분양가도 낮출 수 있을 겁니다.
LH가 그동안 ‘땅장사’를 해왔다는 비판을 받아왔다는 점도 이번 공급대책과 무관치 않습니다. 이재명 대통령은 지난 6월 국무회의에서 “LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조가 집값 안정보다 땅장사로 비친다”고 지적한 바 있어요. 그동안 LH는 공공임대주택 사업의 손실을 택지 매각으로 얻은 수입으로 메워왔는데요. 이 방식이 택지를 비싸게 만들면서 집값 상승으로 이어진다고 본 거죠. 이에 정부는 LH에 대한 개혁 작업에도 착수한 상태입니다. 국토교통부는 지난달 28일 ‘LH개혁위원회’를 출범시켰습니다.
경제정의실천시민연합(경실련)이 지난 3일 LH의 공공택지 매각 현황을 분석한 조사 결과도 눈길을 끄는데요. 경실련은 12년간 매각된 공공택지에 용적률 200%를 적용해 장기 공공주택을 짓는다면 102만세대를 공급할 수 있었을 것으로 추산했습니다. 경실련은 “개발한 택지보다 매각한 택지가 479만평 더 많다”며 “공공주택을 지을 것도 아니면서 팔아먹기 위해 국민의 사유재산을 강제수용하는 행태는 명백한 잘못”이라고 꼬집었어요.
지난 7월 서울 평균 아파트 매매 가격이 14억원을 넘어섰고 강북권 아파트도 10억원을 넘어섰습니다. 평범한 월급쟁이가 1억원을 모으기가 얼마나 어려운지 우리 모두는 잘 알고 있습니다. 신경아 한림대 사회학과 교수는 경향신문 칼럼에서 이재명 정부는 부동산과 전투가 아닌 ‘전쟁’을 치러야 한다고 강조합니다.
신경아 교수는 “그동안 민주당 정부는 부동산 정책에서 참패했다”며 “그것은 그들 정권의 상실을 넘어 수많은 무주택·영끌 시민들에게 고통을 가져왔다”고 말합니다. 그러면서 “이 이율배반적인 고통의 시간을 끝내기 위해 이재명 정부는 스스로를 혁명해야 한다”며 “‘이번에 부동산 정책이 실패하면 다시는 민주당을 찍지 않겠다’는 인터넷에서 오가는 이 메시지를 무겁게 받아들여야 한다”고 지적합니다.
이재명 정부가 이번에 내놓은 첫 주택공급대책은 그 어떤 대책보다 주택을 빠르고 싸게 공급할 수 있다는 점에서 ‘혁명적’이라고 할 수 있을 겁니다. 다만 해결해야 할 숙제도 여럿 남아있습니다. 일단 정부가 사업실패로 인한 적자 등 모든 리스크를 감당해야 합니다. LH가 직접 시행하는 주택사업 중 입지가 좋지 않은 곳은 분양 실패로 이어질 수 있는데요. 이에 대한 적자도 LH가 고스란히 감당해야 하고, 택지 매각 수익으로 이를 보전할 길도 없어졌습니다.
또한 국민 누구나 원하는 주택을 지으려면 이름이 잘 알려진 ‘1군 건설사’에게 건설을 맡겨야 할 텐데요. 그러려면 시공비 인상은 불가피합니다. 가격을 고려해 중소건설사들에게 맡기면 기존 공공아파트와 비슷한 수준이 될 수 있습니다. 이재명 정부는 과연 이 모든 난관을 무사히 극복하고 ‘부동산과의 전쟁’에서 승리할 수 있을까요?
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이재명 정부 출범 100일을 앞두고 이강국 일본 리쓰메이칸대 경제학부 교수가 “이전 정부와 달리 발 빠르게 현안 대응을 했다는 점이 긍정적”이라면서도 “증세, 불평등 개선, 기후위기 대응 등 중요한 개혁 과제를 아젠다로 제시하는 데는 한계가 있었다”고 평가했다.
지난해 12·3 불법계엄으로 인한 내수 위축, 도널드 트럼프 미국 행정부의 관세정책 불확실성 등 대내외적으로 어려운 여건에서 출발한 이재명 정부는 2차 추가경정예산안, 민생회복 소비쿠폰 지급을 신속히 진행했다. 지난 7월31일엔 한·미 관세협상도 타결됐다. 코스피 지수는 3년 반 만에 3000포인트를 회복했다. 하지만 이재명 정부 100일간 주식시장이 도드라진 데 반해 불평등 해소 정책은 잘 보이지 않았다는 지적도 나온다.
불평등과 금융세계화, 한국 경제 등을 연구해온 이 교수에게 이재명 정부를 향한 조언을 들었다. 이 교수는 “지금 정부에서 못하면 다음 정부에선 더 하기 어려울 수 있다”고 증세 로드맵을 마련해야 한다고 촉구했다. 이 교수는 대미 투자로 국내 일자리가 줄어들 수 있다며 ‘아메리카 쇼크’를 걱정해야 한다고 지적했다. 그는 “성장을 위해서라도 불평등 해소가 중요하다”고 덧붙였다.
이 교수와의 인터뷰는 지난 5일 화상으로 1시간30분가량 진행됐다. 다음은 일문일답.
- 이재명 정부의 100일을 경제 분야에서 총평하자면.
“이재명 정부는 대내외적으로 굉장히 어려운 상황에서 집권을 했는데 이전 정부와 달리 발 빠르게 현안 대응을 했다는 점이 긍정적이다. 2차 추가경정예산안 편성 뒤 민생회복 소비쿠폰 지급을 통해 신속하게 재정 지출을 하면서 소비심리가 회복세를 보이고 있다. 관세협상도 일본, 유럽연합(EU) 등과 비교했을 때 일단 무난하게 대응한 것으로 보인다. 다만 증세, 불평등 개선, 기후위기 대응 등 중요한 개혁 과제를 아젠다로 제시하는 데는 한계가 있었다.”
- 이재명 정부는 ‘잠재성장률 3%’를 목표로 내세웠다.
“정부가 산업정책과 공공투자 분야에서 강력한 역할을 하는 것이 세계적 대세인 만큼 정부가 적극적 노력을 하는 게 필요하다. 다만 저출생·고령화로 인한 충격을 만회하려면 생산성을 최대한 높여야 하는데 AI(인공지능)로 얼마나 높일 수 있을지는 아직 의문이다. 한국은 세계화로부터 이득을 봤지만 지금은 반대인 상황이기 때문에 소득분배 개선과 재정확장으로 민간소비와 같은 내수를 강화하는 접근이 중요하다. 근본적으로는 이재명 정부 안에서 3% 등 수치 말고 ‘어떤 성장인가’라는 질문이 많이 나왔으면 한다. 단지 성장을 한다고 해서 그것이 사람들의 행복으로 이어지는 건 아니다.”
- AI 기반 성장전략을 제시했다.
“최근 대런 아세모글루 MIT 교수도 지적하듯 너무 과도한 기대를 하는 것은 경계를 해야 되지 않을까. ‘새 정부 경제성장전략’을 보면 AI가 생산성을 높인다는 측면만 부각하고 있다. 일자리 감소, 불평등 등 AI가 가져올 다른 충격에 대한 고민이 잘 보이지 않는다. AI 등 기술혁신이 노동자를 대체하는 게 아니라 노동자 역량을 보완하고 새로운 일자리를 더 많이 만드는 방향으로 유도돼야 한다. AI 정책 운영·결정 과정에 노동자, 시민사회 대표 등이 참여할 수 있도록 하는 게 필요하다.”
- 미국의 관세정책으로 대미 투자가 늘면서 국내 제조업의 일자리가 사라질 수 있다는 우려가 나온다.
“미국은 2000년대 이후 중국으로부터 수입이 많이 늘면서 제조업 일자리가 없어지는 ‘차이나 쇼크’를 겪었다. 거꾸로 한국의 경우 기업들의 대미 투자 확대로 일자리가 새로 생기지 않는 ‘아메리카 쇼크’를 걱정해야 할 상황이다. 국내 기업이 미국에서 공장을 짓는 방식으로 하는 직접투자는 이미 2023년 기준 215억달러로 세계 1위였고, 일본에 비해 거의 두 배 많다. 기업들은 이윤이 난다면 어떻게든 미국으로 나갈 테니 아메리카 쇼크에 대비하는 노력이 반드시 필요하다. 미국은 차이나 쇼크 당시 블루칼라 노동자 지원을 제대로 못해서 트럼프가 등장하지 않았나. 한국은 그 정도 상황이 아니지만 민주주의 위기를 맞을 수도 있다. 향후 많이 생길 일자리는 돌봄노동 등일 텐데 이 분야에서 정부가 질 좋은 일자리를 많이 만들려는 노력을 해야 한다.”
- 지난 100일간 사실 경제분야에서 주식시장이 가장 주목을 받았다.
“한국사회에서 소액주주 권리가 취약했고, 기업 지배구조는 ‘총수 자본주의’라 불릴 정도로 굉장히 나빴기 때문에 이를 개혁하기 위한 상법 개정은 의미가 있다. 하지만 ‘코스피 5000 시대’를 국정과제로 제시하는 건 바람직하다고 보긴 어렵다. 일반 시민들에겐 여전히 노동소득이 더 중요하다. 특히 최근엔 노동의 목소리는 잘 들리지 않고 주식 투자자 목소리가 크게 부각됐다. 브랑코 밀라노비치 뉴욕시립대 객원석좌교수는 최근 미국 등 선진국에서 나타나는 새로운 자본주의 형태를 ‘호모플루티아(homoploutia)’라고 설명했다. 노동소득이 높은 이들이 자본소득도 높다는 것이다. 실제로 미국에서는 노동소득 상위 10%와 자본소득 상위 10%에 모두 속하는 이들의 비율이 1980년대 이후 계속 증가해 현재 약 28%에 달한다. 한국은 아직 이 비율이 16%로 미국보다는 낮지만 주식 투자 내지 주가 상승을 강조하는 흐름은 불평등을 더 악화시키는 것으로 이어질 가능성이 있다.”
- 부동산 시장의 자금이 주식시장으로 가면 나아지는 측면도 있지 않나.
“부동산 시장에 자금이 많이 몰려 있기 때문에 이 자금이 생산적 부문으로 옮겨가게 하는 건 중요하다. 일본의 경우 2023년 도쿄증권거래소가 주가순자산비율(PBR)이 1보다 낮은 기업이 밸류업(기업가치 제고) 계획을 제출하고 그 이행상황을 거래소 홈페이지에 공시하도록 하는 등 자본시장 개혁을 강화했고 주가도 더 올랐다. 다만 일본 기업의 실물 투자는 여전히 크게 촉진된 것 같진 않고, 현재 실질임금 수준은 아베노믹스가 시작된 2013년과 비슷하다. 인플레이션을 임금이 못 따라가면서 정치적 불만이 쌓이다 보니 일본 총리들이 단명하는 모습이 나타났다. 주가 상승이 과연 서민들의 삶에 얼마만큼 도움이 되는지에 대한 고민이 필요하다.”
- 주식 양도세 부과 대상 확대, 배당소득 분리과세 등 세제개편안 평가는.
“배당소득 분리과세는 표면적으로 부자감세이지만 실용적 접근이 필요하다는 생각이 든다. 분리과세를 도입하고 최고세율을 정부안인 35%보다 더 낮추면 그간 억압됐던 배당도 늘리는 등 긍정적 측면이 더 클 수도 있다. 이전에는 배당세액공제로 인해 실효세율이 최대 39.5%였는데, 3억원 이상 배당을 받은 대주주의 경우 35%와 큰 차이가 없어 배당확대 효과도 제한적일 것이란 목소리도 있다. 양도세 부과 대상 확대의 경우 투자자들은 실망스러울지도 모르지만 노동소득이든 자본소득이든 소득만큼 과세를 해야 한다는 원칙 자체가 주식시장에선 잘 지켜지지 않는 게 문제다. 양도세를 내는 대주주 기준 자체를 없애고 정부가 폐기했던 금융투자소득세를 다시 도입하는 방향으로 가야 한다.”
- 현 정부는 윤석열 정부의 감세만 되돌리고 있다.
“조세부담률이 올해 18%대까지 떨어졌다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균 조세부담률 25%보다 많이 낮지만 증세에 대한 플랜이 전혀 보이지 않는다. 조세부담률을 OECD 평균에 가깝게 올리겠다는 목표치를 제시하는 게 필요하지 않을까. 이 정부에서 못하면 다음 정부에선 더 하기 어려울 수 있다. 고령화 등 인구구조 변화까지 고려하면 증세 논의를 시작해야 할 때다.”
- 어떤 부문에서 증세가 필요하다고 보나.
“불평등 개선의 관점에서 볼 때 근로소득세를 높이는 게 맞다. 한국 소득세의 형식적 세율은 낮지 않다. 하지만 온갖 공제 때문에 상위 10% 내지 20%의 실효세율은 국제적으로 볼 때 정말 낮다. 이 구간에 있는 이들이 더불어민주당의 주된 지지 세력이라 정치적으로 쉽진 않을 수 있다. 그럼에도 이들에게 적용되는 실효세율을 높이는 노력이 꼭 필요하다. 부동산 보유세 강화도 당연히 해야 한다.”
- 왜 불평등 해소가 중요한가.
“가처분 소득 기준으로는 2010년대 들어 불평등이 줄고 있다. 오히려 문제가 되는 건 한국사회 노동시장 양극화다. 다시 말해 대기업, 공공부문 등의 일자리와 중소기업, 비정규직 등의 일자리 간 임금격차가 상당히 크다. 납품단가 연동제 강화, 중소기업 노조 조직률 제고, 중소기업의 생산성 향상을 위한 지원 등이 필요하다. 이재명 정부가 원청 기업의 높은 이윤과 임금이 하청 기업으로 흐르도록 하는 방안을 가장 중요한 연구 과제로 삼아야 한다. 아울러 불평등 문제가 사회과학과 여론의 주목을 점점 덜 받고 있다. 가처분 소득 기준으로는 불평등이 개선된 데다 ‘능력주의’를 지지하는 이들이 많아지는 등 사회가 보수화되고 있어서다. 정부도 이런 흐름을 따라가는 면이 있다고 보이는데 한국은 국제적으로 볼 때 불평등이 여전히 높은 수준이다. 최근 경제학 연구들이 강조하듯이 이재명 정부가 중요시하는 성장을 위해서라도 불평등 해소가 중요하다는 걸 잊지 않았으면 한다. 사회안전망이 발달한 나라일수록 기술혁신에도 개방적이다.”
인천공항과 김포공항 등 전국 15개 공항 노동자들이 오는 19일 총파업에 돌입하기로 했다. 총파업은 추석까지 이어질 수 있어 연휴 기간 중 ‘항공 대란’이 발생할 가능성이 있다.
전국공항노동자연대는 9일 용산 대통령실 앞에서 총파업 선포식을 열고 “오는 19일부터 추석 연휴까지 총파업을 벌일 예정”이라고 밝혔다.
이 단체는 민주노총 전국공공운수노조 인천공항지역지부와 전국공항노동조합으로 구성됐다. 전체 조합원은 1만5000여명 규모로, 두 노조가 함께 총파업에 돌입하는 것은 이번이 처음이다.
이들은 인천공항에서 산재 사망과 뇌심혈관 질환, 난임·유산 등을 초래하는 현행 ‘3조2교대’ 근무를 ‘4조2교대’로 개편해달라고 요구하고 있다. 인천공항 4단계 확장에 따른 필요인력 충원도 이들의 요구 사항이다.
공항 노동자들은 또 “김포공항 등 전국 14개 공항을 운영하는 한국공항공사가 노동부의 권고에도 자회사 낙찰률을 92%로 적용하고, 휴가 등 결원에 따른 인건비를 환수하는 등 용역업체 시절과 다르지 않다”며 개선을 요구했다.
이들은 “안전한 일터, 안전한 공항을 위한 최소한의 조건을 충족해 달라는 것”이라며 “인천국제공항공사·한국공항공사가 전향적인 자세를 보이지 않는 한 19일 파업 출정식을 시작으로 파업을 이어가겠다”고 했다.
두 노조의 조합원들은 주로 공항 자회사에 소속돼 활주로·청사 유지와 보수, 소방, 전기 설비 관리 등을 맡고 있다. 이들이 총파업에 돌입할 경우 항공편이나 공항 운영에 차질이 빚어질 수 있다.
올해 추석 연휴는 7일간 이어지는 ‘황금연휴’ 기간이어서 항공편을 이용한 여행 수요가 많을 수 있는데, 자칫 ‘항공 대란’으로 이어질 수 있다.
전국공항노동자연대 관계자는 “올해 설 연휴에는 파업이 없었는데도 공항마다 3∼8시간의 지연이 발생했다”며 “총파업에 조합원 60% 이상이 참여할 예정인 만큼 항공편 결항도 발생할 수 있다”고 말했다.