정기구독서비스 [올앳부동산] 아파트·비아파트로 갈라진 전세시장

이길중 0 3 07.30 20:35

정기구독서비스 최근 전세시장이 아파트와 비아파트로 ‘이원화’되는 양상을 보이고 있다. 아파트 시장에서는 전세 공급 위축으로 전세가격이 올랐지만 빌라 등 비아파트 시장에서는 수요가 위축되면서 전세가격이 떨어지는 ‘역전세’ 공포가 커지고 있다. 특히 올해 하반기 새 아파트 입주 물량이 줄어드는 상황에서 전세대출 규제가 포함된 6·27 대책까지 더해져 아파트 전세의 가격 상승은 더 가속화될 수 있다.
전문가들은 전세시장에서 아파트·비아파트 시장이 갈라져 다른 흐름을 보이고 있는 만큼, 전세시장에 관해 심도 있는 고민을 해야 한다고 지적한다.
아파트 시장에서 전세는 여전히 주류지만, 비아파트 시장에선 비주류다. 27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 상반기 서울 연립·다세대 주택 임대차 거래 중 전세 비중은 41.2%에 불과했다. 2022년 상반기까지만 해도 61.9%에 달했던 전세 비중이 2023~2024년 급증한 전세사기 이후로 급감한 것이다.
반면 올해 아파트 시장에서 전세 비중은 57.2%로 여전히 절반 이상을 차지하고 있다. ‘전세의 월세화’는 아파트 시장에서도 나타나고 있지만 전세 비중만 보면 2022년 57.4%과 비슷한 수준이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “아파트와 비아파트 전세시장은 완전히 다른 시장이 됐다”면서 “매매가격에 대한 상승 기대가 판이하게 다르기 때문”이라고 설명했다. 그는 이어 “아파트 전세 시장은 집값이 오를 것이란 기대가 늘 있기 때문에 전세사기에 대한 우려가 낮지만, 비아파트 시장에는 그러한 기대가 없다 보니 월세화가 훨씬 빠르게 진행되고 있다”고 말했다.
이 같은 흐름은 2022년 전세사기 여파가 가장 주된 이유다. 주로 빌라 등 비아파트에서 일어난 전세사기 사건으로 비아파트 전세 선호도가 급격히 떨어진 게 기본적 배경이다.
이미 서울의 아파트 전세 매물은 줄고 가격은 꾸준히 올랐다. 아파트 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울의 아파트 전세 매물은 지난달 25일 2만4986건에서 2만4011건으로 4% 감소했다. 한국부동산원에 따르면 7월 셋째주(21일 기준) 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 평균 0.06%, 누적 1.16% 올랐다.
수급 지수로도 뚜렷하게 나온다. KB부동산 자료를 보면, 7월 셋째주 서울의 전세수급지수는 145를 기록했다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 수요가 공급보다 많음을 의미하는데, 서울의 전세시장에서 공급 부족이 심해졌다는 뜻이다.
여기에 올해 하반기 신축 아파트 입주 물량이 줄고 실입주 조건을 강화한 6·27 대출 규제책으로 아파트 전세 물량이 더 줄어들 것이라는 전망이 나온다.
부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만4043가구로 1년 전보다 29.1% 줄었다. 입주가 줄다 보니 전세 물량도 같이 줄어든다. 이미 분양 물량 부족이 예견돼 있던 차에 6·27 규제로 갭 투자가 일부 차단되면서 전세 공급이 감소할 수 있다는 우려가 나오는 것이다.
서울 동대문구 아파트에 사는 30대 직장인 A씨의 사례가 대표적이다. 내년 초 전세 만기를 앞둔 그는 “가을부터 아파트 전세 가격이 오를 것이라는 얘기를 자주 듣는다”면서 “월세는 한 번도 생각해 본 적이 없는데, 전세가 많이 오르면 선택지로 고려할 수밖에 없다”고 말했다.
이 때문에 전세 매물 대신 300만원이 넘는 고액 월세가 점점 많아지고 있다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 서울 아파트 월세 거래 중 300만원이 넘는 고가 월세 비중은 올해 1월 5.82%에서 6월 7.13%, 7월 7.02%까지 높아졌다.
남혁우 우리은행WM영업전략부 연구원은 “매매 가격 대비 전세 가격의 오름세가 커지면 앞서 규제로 차단하고자 했던 갭 투자에 오히려 유리한 환경이 조성될 수 있다”면서 “공급 대책 마련이 시급한 이유”라고 말했다.
임대차 시장에서 일정 부분 전세 물량을 소화했던 연립·다세대 등 비아파트 시장은 점점 더 수요가 줄어들고 있다. 특히 6·27 규제 이후 전세 정책대출(버팀목)의 한도가 4000만~6000만원가량 낮아지고 전세보증 비율도 90%에서 80%로 낮아지면서 안 그래도 적은 비아파트 전세 수요가 더 줄어들 것이란 우려가 나온다.
전세 보증금이 종전보다 하락하는 역전세가 발생하면서 임대인의 보증금 미반환 사고가 발생할 가능성이 높아진다. 부동산 플랫폼 집토스는 2023년 상반기와 올해 상반기 실거래 데이터를 분석해 전국 연립·다세대 3채 중 1채꼴로 전셋값이 떨어졌다고 분석했다. 이처럼 역전세가 현실화될 경우 임차인과 임대인 모두 전세 보증금을 둘러싼 위기 상황에 처하게 된다.
전문가들은 비아파트 시장에서의 전세가 하락과 이를 통한 월세화를 일종의 ‘정상화’로 본다. 기존에 월세 중심이었던 비아파트 전세시장을 과도하게 부풀리고 ‘거품’을 만든 것은 2015년 이후 폭증한 전세보증·대출이므로 이를 예전처럼 월세 중심으로 되돌리는 과정이 필요하다는 이유에서다.
정부는 전세사기 이후 무너진 비아파트 시장을 활성화하기 위해 지난해부터 다양한 대책을 내놓고 있지만 아직은 역부족이다. 올해 상반기 주택 임대사업자들이 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 발행실적은 반기 기준으로 2021년 이후 4년 만에 최저였다.
정부는 지난해와 올해 2년간 한국토지주택공사(LH)를 중심으로 빌라를 사들여 임대주택으로 공급하는 신축매입임대를 11만가구 공급하겠다고 밝혔다. 전용면적 85㎡ 이하의 비아파트를 소유한 경우에는 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있도록 했다. 올해부터는 1주택자가 빌라를 사서 단기임대로 등록하면 1가구1주택 비과세 혜택을 주는 제도도 부활시켰다.
조 위원장은 “무리한 공급보다는 비아파트 임대차 시장이 건강하고 정상적으로 돌아갈 수 있는 환경을 만들어야 사라진 수요를 늘리고 공급도 확대할 수 있다”고 말했다.
경북 포항과 경남 통영이 총사업비 1조원 규모의 ‘복합해양레저관광도시 조성사업’에 선정됐다.
30일 경북도·경남도 등에 따르면 해양수산부가 주관하는 이 사업은 민간투자와 연계해 놀거리(레저), 볼거리(관광), 쉴거리(휴양) 등 해양레저관광 기능을 집적한 관광도시를 만드는 사업이다. 포항과 통영을 호주 시드니, 유럽 지중해 연안, 멕시코 칸쿤처럼 세계적인 명소로 조성하는 것이 목표다.
포항·통영을 비롯해 경기(시흥), 인천(송도), 충남(보령), 부산(다대포), 전남(여수), 전북(고창), 강원(양양) 등 총 9개 지자체가 공모에 참여했으나 포항과 통영이 해수부의 심사 기준을 통과했다.
포항지역에 투입되는 사업비는 1조3523억원에 달한다. 해수부와 경북도·포항시가 각각 1000억원을 투입하고, 민간기업에서 1조1523억원을 투자한다.
주요 사업은 북구 환호동 영일대에서 남구 송도동 구도심으로 이어지는 관광 동선을 따라 조성된다. 환호공원 해양 예술 거점 조성, 복합마리나 구축, 글로벌 해양경관 특화, 송도솔숲·포항운하 명소화 등이다. 민간에서는 대관람차, 특급호텔, 옛 포항역 복합개발(1·2지구) 등 9개 사업을 연계한다.
경북도는 공모로 선정된 영일만 관광특구를 중심으로 호미반도권 일대에 유치한 골프장·리조트·관광시설 등 4개 민간사업(약 1조3000억원 규모)을 연계해 사업 범위와 효과를 확대할 계획이다.
통영 복합해양레저관광도시 사업비는 1조1400억원이다. 이중 민간기업 2곳이 9400억원을 투자한다.
경남도는 해양숙박권역(도산면), 해양레저권역(도남동 도남관광지)으로 나눠 사업을 추진한다. 한화호텔앤드리조트는 도산면 수월리 바닷가에 8000억원을 투자해 2037년까지 1070실 규모 리조트를 단계적으로 건설한다.
여기에다 경남도와 통영시가 해양복합터미널, 통영시 570개 섬을 디지털 기술로 보여주는 ‘디 아일랜드 570’ 전시관, 통영시 출신 세계적인 작곡가 윤이상 음악을 주제로 한 미디어아트 수상공연장 등 교통·문화시설을 조성한다.
경남도와 통영시는 요트클럽센터, 마린하버풀(바닷물을 이용한 사계절 스파·수영장), 육상요트계류시설 조성을 맡는다. 지방재정 투자심사, 인허가 등이 순조로우면 2027년 해양레저권역 착공, 2029년 해양숙박권역 착공이 가능하다.
경남도 관계자는 “사업이 마무리되면 신규 관광객 254만명, 지역 관광소비 지출액 3243억원, 2454명의 고용 창출 효과가 있을 것으로 기대하고 있다”고 말했다.
홍준표 전 대구시장과 권성동 국민의힘 의원이 20대 대선 당시 국민의힘 경선에 특정 종교가 개입했다는 의혹과 관련해 설전을 벌였다. 홍 전 시장이 권 의원을 거론하며 윤 전 대통령이 경선에서 승리한 것이 신천지·통일교의 책임 당원 가입 때문이라고 주장하자 권 의원은 사실이 아니라며 법적 대응에 나서겠다고 밝혔다.
홍 전 시장은 지난 26일 페이스북에서 “(20대 대선 경선 당시) 윤 전 대통령 측 총괄본부장이던 권 의원이 당원 투표에서 압승한다고 큰소리친 배경이 신천지·통일교 등의 수십만 집단 책임 당원 가입이었다는 것을 알만한 사람은 다 안다”며 “그걸 제대로 수사하면 윤 정권은 태어나선 안 될 정권이었다”고 말했다.
권 의원은 “허위사실 유포를 묵과하지 않고 법적 대응에 나서겠다”며 반박했다. 그는 홍 전 시장을 향해 “특정 종교집단의 개입이 있었다는 주장은 본인의 부족으로 인한 패배를 인정하지 못하는 분열적 망상”이라며 “헤어진 연인에게 집착하듯 별소리를 늘어놓는 ‘스토킹 정치’는 이제 그만두길 바란다”고 말했다.
권 의원이 강경 대응에 나선 것은 특검이 통일교와 권 의원의 연결고리를 들여다보기 때문으로 분석된다. 특검은 권 의원이 통일교 관련 행사에 힘을 실어주고 유·무형의 이익을 얻었을 것으로 보고 있다. 통일교의 윤모 전 본부장과 ‘건진법사’ 전성배씨가 2023년 1월 국민의힘 당 대표 선거를 앞두고 통일교 교인들을 입당시켜 권 의원을 지원하려 시도했다는 의혹도 제기돼 있다.
홍 전 시장은 권 의원을 향해 “나는 팩트가 아니면 말하지 않는다”고 받아쳤다. 그는 페이스북에서 “국민의힘 대선 후보 경선 때 신천지의 역할을 확인하기 위해 2022년 8월쯤 신천지 교주 이만희씨를 경북 청도의 별장에서 만났다”며 “신천지 신도 10만여 명을 국민의힘 책임 당원으로 가입 시켜 윤 전 대통령을 도운 것은 윤 전 대통령이 검찰 총장 시절 신천지 압수수색을 두 번이나 막아주어 은혜를 갚기 위함이라고 말했다”고 주장했다.
당내에서는 홍 전 시장 발언을 두고 “진작 나섰어야 한다”는 비판도 나왔다. 김종혁 국민의힘 전 최고위원은 페이스북에서 “명백한 범죄행위에 대해 국민의힘의 ‘빅 스피커’인 홍 전 시장이 오랫동안 침묵하다가 자신이 공격을 당하자 폭로에 나선 건 아쉽다”며 “이번 당 대표 선거에서도 이런 일이 반복되지 않으리란 보장이 있는지 걱정된다. 제정신으로 온당한 당원 노릇하기도 참 쉽지 않은 시절”이라 적었다.