대출 6억 한도 옥죄자 서울 아파트 매매 ‘뚝’

이길중 0 2 07.01 12:37

지난 28일부터 정부의 가계부채 관리방안에 따라 강력한 주택담보대출 규제가 전격 시행되면서 최근 매매가격이 급등하던 서울 마포·성동구 등의 아파트 거래가 주춤하는 분위기다. 대출 규제로 급한 불 끄기에 나선 정부는 주택 공급을 포함한 종합대책도 내놓을 것으로 예상된다.
서울 선호 지역 공인중개사들은 29일 ‘수도권 최대 6억원’ 대출 규제에 “거래가 얼어붙었다”고 입을 모았다. 주택 가격이나 차주 소득에 관계없이 주담대 한도가 6억원으로 축소돼 집을 팔려던 쪽과 사려던 쪽 모두 계획 수정이 불가피해졌기 때문이다.
마포구의 공인중개사 A씨는 이날 기자에게 “(정책 발표 후) 확실히 매수세가 쑥 들어가고 다수의 거래가 보류됐다”며 “집을 팔아 다른 아파트를 살 계획으로 내놓은 분들이 6억원 이상의 대출이 필요하다 보니 매도 자체를 포기하고 있다”고 전했다.
성동구 공인중개사 B씨는 “최근 매수세가 워낙 강했는데 (이번 대책 발표로) 일부 수요는 떨어져 나갈 것 같다”며 “특히 대형 평형을 보러 오기로 한 손님들이 ‘대출부터 확인하고 오겠다’며 임장을 미뤘다”고 말했다.
다만 B씨는 “소형·중형 평수를 문의하는 손님들은 대출 규제 발표 후에도 그대로 집을 보러 왔다”며 “매물이 워낙 귀하고 집을 팔겠다는 사람이 없기 때문에 단기적으론 매수세가 약간 주춤하다가 8~9월쯤엔 다시 수요가 붙을 것”이라고 예상했다.
전날부터 수도권에서는 전세를 끼고 아파트를 사는 ‘갭 매수’도 사실상 금지됐다.
정부가 수도권과 규제지역에서 주담대를 받은 경우 실거주 의무를 부과해 ‘6개월 이내’ 입주하지 않으면 대출을 유지할 수 없게 됐기 때문이다.
지난주 아파트값이 역대급 주간 상승률을 기록한 마포구와 성동구는 현재 평균 아파트 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원 선이다.
“재건축 아파트 영끌 포기”…실수요자, 노원·도봉·강북 몰릴 듯
이번 규제로 대출 가능액이 이전보다 4억~5억원 이상 줄어 앞으로 대출 최고액 6억원을 제외하면 평균 9억~10억원의 현금이 있어야 아파트를 살 수 있게 됐다.
부동산R114는 이날 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 서울 25개구 가운데 17개구 아파트의 주택담보대출액이 이번 규제 영향으로 종전보다 줄어들 것이라고 내다봤다. 가구 수로는 서울 시내 아파트의 74%(임대아파트 제외)에 해당하는 127만6257가구가 규제 영향권에 든다는 분석이다.
이에 따라 서울 고가 주택 중심의 아파트 가격 급등세는 일단 한풀 꺾일 것이라는 전망이 우세하다. 평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 아파트를 살 때 기존에는 평균 15억원 이상 대출이 가능했지만 앞으론 6억원까지만 가능해 25억원 이상 현금이 있어야 한다.
서초구 잠원동의 공인중개사 C씨는 “대출을 최대로 끌어와 재건축 아파트를 살 계획을 세우던 고객들은 거의 매수를 포기하고 있다”며 “앞으로 두어 달은 조용할 것으로 본다”고 말했다.
노원·도봉·강북구 등 아파트 평균 시세가 6억~8억원으로, 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용해도 대출액이 대부분 6억원을 넘지 않는다. 이에 주택 자금이 부족한 2030의 실거주 수요가 이들 지역에 몰릴 거라는 예측도 나온다.
한국은행이 추진해온 중앙은행 디지털화폐(CBDC) 사업이 2단계 실험 준비를 앞두고 표류하고 있다. CBDC와 대척점에 서 있는 스테이블 코인(법정화폐와의 교환 비율을 고정한 가상자산) 제도화 논의가 힘을 얻고 있기 때문이다.
29일 은행권에 따르면 한은은 지난 26일 CBDC 1차 실험 참여 은행들과 비대면 회의를 진행하면서 올해 말로 예정된 2차 실험 논의를 잠정적으로 중단·보류한다고 통보했다.
CBDC 실험(프로젝트 한강)은 한은이 발행한 기관용 디지털화폐를 기반으로 시중은행이 발행한 ‘예금 토큰’을 금융 소비자가 지정된 온·오프라인 매장에서 쓸 수 있는지 등을 검토하는 사업이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협·IBK기업·BNK부산 등 7개 은행과 소비자 10만명이 참여한 1차 실험은 오는 30일 마무리된다.
당초 한은은 올해 말 2차 실험을 통해 예금 토큰의 편익을 점검하고 상용화 추진 여부를 검토할 예정이었다. 하지만 최근 2차 실험 준비 논의 과정에서 “장기 로드맵 없이 일정부터 수립하는 현재 방식으로는 국민 참여를 확대할 사업모델 발굴 및 가맹점 확보 등이 어렵다” “올해 말 후속 실험을 진행하는 일정은 현실적으로 어렵다” 등의 목소리가 은행권에서 나왔다. 원화 스테이블 코인 발행을 위한 법·제도 논의에 시장의 관심이 쏠리면서 CBDC 실험은 힘이 빠지는 모양새다.
이에 한은은 원화 스테이블 코인 관련 법령이 구체화된 이후 2차 실험 논의를 재개하는 게 동력 확보 차원에서 낫다고 판단한 것으로 보인다.
2차 실험이 표류하면서 은행들은 스테이블 코인 발행 준비에 속도를 낼 것으로 보인다. 은행권은 합작법인을 설립해 은행들끼리 스테이블 코인을 발행하는 사업모델을 구상하는 동시에 비은행 업체들과도 접촉하며 스테이블 코인 발행에 대비하고 있다. 국내 최대 블록체인 투자사인 해시드는 최근 주요 금융지주사와 원화 스테이블코인 발행 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다.
JTBC 예능 ‘비정상회담’으로 얼굴을 알린 벨기에 출신 방송인 줄리안 퀸타르트가 오는 10월 결혼한다. 줄리안 소속사 웨이브엔터테인먼트는 “줄리안이 10월 중 한국인인 비연예인 연인과 서울 모처에서 결혼식을 올린다”고 28일 밝혔다.
그는 ‘비정상회담’을 비롯해 ‘톡파원 25시’ ‘지구청소자들’ ‘슈퍼K를 찾아라’ ‘여권들고 등짝 스매싱’ 등 다양한 프로그램에 출연했다.
정부는 2022년 골프 대중화 정책을 발표했다. 대중형 골프장 그린피를 제한하는 게 골자다. 정부는 ‘수도권 회원제 골프장 성수기 그린피 평균가보다 3만4000원 적은 금액’으로 대중형 골프장 그린피에 뚜껑을 씌웠다. 3만4000원은 회원제 골퍼 1인당 적용되는 종합부동산세, 지방교육세, 농어촌특별세 등을 합한 금액이었다. 그게 2023년부터 적용됐다.
지금까지 2년 반 동안 적잖은 골프장들은 그린피 제한을 표면적으로 수용하면서도 수익을 끌어올렸다. 좋은 시간대 그린피를 크게 올린 뒤 반대 시간대 그린피를 크게 낮추는 식으로 3만4000원을 맞춘 것이다. ‘강제로 묶인’ 그린피로 인한 수익을 보전하기 위해 카트비, 식음료 가격 등을 올렸다는 비판도 받았다. 학계에서는 “수도권 회원제 골프장 성수기 그린피 평균가 자체가 너무 높은데 그걸 기준으로 대중형 골프장 상한가를 지정한 것부터 잘못됐다”는 의견이 제기됐다. 대중형 그린피 상한제는 전국 모든 대중형 골프장에 적용됐다. 골프 인구는 수도권이 절대적으로 많고 그린피도 수도권에 가까운 골프장일수록 상대적으로 높다. 수도권과 거리, 실제 수요 등을 고려해 그린피 상한제를 균형적이면서도 차등적으로 적용했어야 했다.
경제학적으로 가격상한제는 정부가 특정 재화나 서비스 가격이 일정 수준을 넘지 못하도록 법적으로 정하는 제도다. 일반적으로 시장가격이 급등해 소비자 부담이 과도하게 커질 때, 특히 서민 생활과 밀접한 필수재(식료품, 임대주택, 의료용품 등) 등에 주로 적용된다. 2022년부터 코로나가 창궐하면서 실내 운동과 해외여행이 극도로 제한되자 골프장에 사람들이 몰렸다. 그로 인해 수요가 폭등하면서 그린피가 급상승하자 정부가 이에 손을 댄 것이다.
가격상한제는 전시, 공급망 위기, 급격한 인플레이션 등 시장 실패 상황에서 단기로 도입된다. 취약계층 보호나 사회적 혼란 방지를 위한 임시 조치로는 효과적일 수 있다. 그러나 시간이 지나 시장이 안정되면, 가격상한제는 철회돼야 한다. 김상훈 한국스포츠과학원 스포츠산업연구실장은 “가격상한제는 비상시 소비자 보호를 위한 단기 수단이지, 시장가격을 지속적으로 통제하기 위한 영구적 정책은 아니다”라며 “시장이 기능을 회복하면, 가격 상한제는 신속하게 철회되는 게 경제학적으로 맞다”고 말했다. 가격 상한제가 계속 유지되면 투자 기피, 공급 축소, 품질 저하 등 심각한 부작용이 초래될 수 있다.
골프장은 살아있는 유기체다. 넓은 자연 속에서 하는 종목이라 자연환경, 계절성, 수요 탄력성 등에 따라 영업일수가 제한적이고 매출이 유동적이다. 좋은 계절, 좋은 시간대 사용료는 높아지고 반대의 경우에는 낮아지게 마련이다. 게다가 영업이 불가능한 겨울이 있고 폭염·폭우가 잦은 여름이 길어지면 영업 환경은 더욱 위축된다. 거기에 인건비 상승 등 관리 비용은 물가와 함께 오름세인 것도 부인할 수 없다. 한 골프계 관계자는 “그린피는 생물”이라며 “골프장 산업 특성상 그린피는 날씨, 계절, 수요와 공급, 서비스 수준 등에 맞춰 적절하게 움직여야 한다”고 말했다.
<기획 게재 순서>
①포스트 코로나, 여전히 ‘왜곡된’ 대중형 골프장 산업
②인위적으로 묶인 그린피, 그린피는 생물이어야 한다
③수익보전 수단 전락 식음료·카트비·캐디피, 개선할 솔로몬의 지혜는
④공급자·수요자·정부·정치권, 공존 공생을 위한 지혜를 모아야한다
⑤지금까지 대중화는 허울, 진정한 대중화는 문화다