“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”

이길중 0 1 16시간전

[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
유럽연합(EU)이 도널드 트럼프 미국 대통령이 설정한 무역 협상 시한을 앞두고, 포괄적 합의가 체결되는 즉시 주요 품목에 대한 ‘선제적 관세 면제’를 요구하며 강경한 태도를 보이고 있다. 다만 회원국 간 이견으로 인해 내부 조율은 여전히 진행 중인 것으로 보인다.
1일(현지시간) 폴리티코 유럽판은 복수의 외교 소식통을 인용해 EU의 협상안에는 미국의 기본 10% 관세를 유지하되 특정 산업에 대한 관세 감면과 ‘선제적 면제 조치’가 포함될 것이라고 보도했다. 이는 영국·미국 간 합의처럼 포괄적 무역 협상 체결 이후에도 자동차·철강 등 일부 품목에 대해 즉각적인 관세 면제 조치를 적용하는 방식과 유사하다.
EU의 무역정책은 집행위원회가 전권을 쥐고 있으나 대외 협상 시에는 27개 회원국의 의견을 수렴하는 것이 관례다. 복수의 회원국들은 “이 같은 관세 면제 조치 없이는 어떤 형태의 합의도 수용할 수 없다”는 강경한 태도를 집행위에 전달한 것으로 알려졌다.
파이낸셜타임스(FT)도 EU 회원국 대사들이 전날 비공개회의에서 마로시 셰프초비치 EU 무역·경제안보 집행위원에게 더욱 단호한 협상 자세를 요구했다고 전했다. 셰프초비치 집행위원은 3일 미국에서 제이미슨 그리어 미국 무역대표부(USTR) 대표, 하워드 러트닉 미 상무장관과 각각 면담을 가질 예정이다. 사실상 협상 시한 종료 전 마지막 대면 협상으로 양측은 미국 측이 제시한 2페이지 분량의 ‘원칙적 합의안(agreement in principle)’을 중점적으로 논의할 계획이다. 트럼프 대통령은 9일 0시(미국 동부시간)까지 합의가 이뤄지지 않으면 EU에 대한 관세를 현재 10%에서 최대 50%로 인상하겠다고 예고한 상태다.
EU는 현재 몇 가지 협상 시나리오를 설정해 대응하고 있다. 폴리티코 유럽판에 따르면 최악의 시나리오는 협상이 완전히 결렬돼 미국이 10% 기본관세를 50%로 인상하고 의약품·반도체 등 다른 품목에도 고율 관세를 추가 부과하는 것이다. 차선책은 올여름까지 협상을 이어가되 기존 관세 체계를 유지하는 방식이다. 이상적인 시나리오는 포괄적인 합의를 통해 관세 협상뿐 아니라 중국 산업 보조금에 대한 공동 대응 체계를 구축하는 것이다.
그러나 4월부터 본격화된 협상 국면에서 회원국 간 이견이 집행위의 협상력을 약화하고 있다는 지적도 제기된다. 특히 EU가 준비 중인 보복조치에 대한 견해차가 크다. 독일과 이탈리아는 트럼프 대통령과의 조속한 합의가 더 낫다고 판단해 유연한 입장을 견지하고 있다. 조르자 멜로니 이탈리아 총리는 “미국의 10% 관세는 우리에겐 큰 타격이 아니다”라고 발언한 바 있다. 반면 프랑스는 10% 기본관세 유지 등 불균형한 조건은 수용할 수 없다는 태도를 고수하는 것으로 알려졌다.
이진수 법무부 장관 직무대행 겸 차관이 1일 김건희 여사 명품가방 수수·도이치모터스 주가조작 관여 사건에 대한 검찰 조사 과정을 두고 “적절하지 않았다”고 말했다. 이 직무대행은 지난해 5월부터 지난달까지 대검찰청 형사부장을 맡아 김 여사 명품가방 수수 사건 수사를 지휘했다.
이 직무대행은 이날 국회 법제사법위원회 전체회의에서 ‘김 여사 명품가방 수수 사건 등 불기소 과정에서 검사들이 휴대전화를 빼앗기면서 수사를 하는 등 황제조사가 있었다’는 장경태 더불어민주당 의원 질의에 이같이 답했다.
서울중앙지검은 지난해 7월 대통령실이 지정한 제3의 장소에서 명품가방 수수·도이치모터스 주가조작 관여 혐의를 받는 김 여사를 비공개 조사했다. 이때 조사에 나선 검사들이 휴대전화를 반납한 사실까지 알려지면서 ‘황제조사’ 논란이 불거졌다.
이 직무대행은 ‘김 여사 명품가방 사건을 제대로 수사하지 못했다고 생각하느냐’는 질문에는 문제가 없었다는 취지로 답했다. 그는 “면밀한 검토를 통해 결론을 내렸던 점이 있다. 청탁금지법 관련 제반 이슈를 충분히 검토했고 사실관계, 법리에 따라 결론을 내린 부분이 있었다”고 말했다.
건축 허가과장으로 근무하면서 건설업체 등으로부터 17차례에 걸쳐 접대받은 인천 강화군 공무원이 인천시로부터 파면 처분을 받아 행정소송을 제기했으나, 패소했다.
인천지법 행정1-2부(김원목 부장판사)는 강화군 전 5급 공무원 A씨(60)가 강화군수를 상대로 낸 파면 처분 취소 소송에서 원고 패소 판결했다고 29일 밝혔다.
앞서 A씨는 2017년부터 2018년까지 1년 동안 강화군에서 직무 관련자들로부터 17차례에 걸쳐 850여만원의 식사와 술 등 접대를 받은 혐의로 기소됐다. A씨는 2023년 9월 인천지법에서 뇌물수수 혐의로 징역 1년·집행유예 2년에 벌금 1800만원과 추징금 850여만원을 선고받았다.
이에 인천시 인사위원회는 2024년 8월 A씨가 지방공무원법상 성실 의무와 청렴 의무를 위반했다고 판단하고, 파면과 함께 향응 수수액의 5배인 징계부가금 4200여만원을 부과했다.
그러나 A씨는 “평소 알고 지내던 사람들과 친분을 유지하려고 몇 차례 식사와 술자리를 했으나 청탁받거나 들어준 적이 없음으로, 대가성 있는 향응을 수수하지는 않았다”며 지난 2월 행정소송을 제기했다.
A씨의 변호인은 “A씨는 100만원 이상의 향응을 받기는 했으나 청탁받거나 위법·부당한 행위를 하지는 않았다”며 “이 사건 이전에 징계처분을 받은 적이 없는데 파면 처분으로 퇴직금이 감액될 뿐만 아니라 5배 징계부가금까지 내면 금전적 손실이 지나치게 크다”고 주장했다.
하지만 법원은 비위 행위 정도가 무거운 A씨의 파면 처분은 공직기강 확립과 공직사회의 비리 행위 근절 등을 위한 공익적인 조치라고 밝혔다. 다만, A씨에게 부과된 징계부가금과 관련해서는 형사사건에서 선고된 벌금과 추징금 등을 고려하지 않은 조치로 위법하다고 판단했다.
재판부는 “이번 사건 처분 중 파면은 적법하지만, 징계부가금 부과는 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법해 취소해야 한다”고 주문했다.