세종이혼전문변호사 ‘작아도 똘똘한 한 채’···1인 가구 증가·집값 부담, 주거 공식을 바꾸다

이길중 0 6 10.28 15:14

세종이혼전문변호사 [주간경향] 서울 동대문구에 사는 구재희씨(39)는 더 큰 평수로 아파트 갈아타기를 고민하다 최근 마음을 바꿨다. 아이가 커가면서 더 늦기 전에 큰 평수의 집을 마련해야겠다는 생각에 마음이 급했지만, 아파트 가격이 계속 오르며 자금 조달 계획에 문제가 생겼기 때문이다. 그는 “(주택담보대출) 금리가 4% 수준인데 (전용면적 84㎡로 갈아타려면) 이자 감당이 안 될 것 같다”면서 “요즘에는 24평(59㎡)도 쓰리베이(정면 발코니에 면한 공간의 개수가 3개)가 나오는 구조가 많아서 그런 집들을 먼저 보고 있다”고 말했다.
내 집 마련 공식이 변하고 있다. 과거 국민평형으로 불리던 전용면적 84㎡ 크기의 아파트 대신 소형인 전용면적 59㎡ 아파트의 수요가 증가하고, 청약이나 매매가 아닌 경매를 통한 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들도 늘면서다. 무거워진 집값과 강화된 규제에 적응해 실수요자들의 전략도 변하고 있는 것으로, 소형 선호, 규제 회피 전략이 한동안 부동산시장의 뉴노멀이 될 것이라는 관측이 나온다.
지난 10월 23일 분양평가 전문업체 리얼하우스가 국토교통부의 실거래가 자료를 분석한 결과를 보면, 올 9월 30일 기준 서울 아파트 거래 5만6775건 중 전용 59㎡는 1만4302건(25.2%)으로 집계됐다. 84㎡를 초과하는 다른 모든 대형 평형의 거래 비중(15.4%)보다 10%포인트 가까이 높다.
소형 아파트 선호현상은 신규 분양 시장에서도 확인된다. 8월 25일 기준 전국 민간 분양 아파트의 59㎡ 1순위 평균 경쟁률은 19.2 대 1로, 84㎡ 경쟁률(5.5 대 1)의 3배가 넘는다. 수도권만 놓고 보면 59㎡와 84㎡의 1순위 경쟁률은 6배에 육박하는 차이가 난다. 리얼하우스는 “금리와 세금 부담이 대형 수요를 줄이는 동시에, 1~2인 가구 증가와 주거비 부담은 소형 수요를 꾸준히 떠받치고 있다”며 “59㎡는 실수요와 투자수요를 동시에 흡수하는 교집합 평형으로 자리 잡았다”고 분석했다.
소형평형 아파트 인기의 직접적인 원인은 부쩍 커진 집값 부담이다. 부동산중개업체 직방에 따르면 9월 말 기준 서울의 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억5006만원으로 지난해(9억7266만원)보다 8% 상승했다. 서울 기준 59㎡의 신규 분양가는 이보다 2억원 가까이 더 높은 12억1183만원이다. 연간 소득이 6000만원인 가구가 20년 동안 한 푼도 쓰지 않고 돈을 모아야 59㎡ 아파트 분양가를 감당할 수 있는 셈으로, 소득 대비 주택가격비율(PRI)이 20에 달한다. 무엇보다 내 집 마련이 앞으로 더 어려워질 것이라는 관측이 커지면서 눈높이를 낮춰서라도 서울·상급지 진입을 최우선 목표로 삼는 실수요자들이 늘고 있다.
마포의 한 공인중개소 대표는 “32평이면 중급지에서 15억원이지만 2급지에서는 24평 가격”이라면서 “올라도 상급지가 더 빨리, 많이 오르니까 살던 집을 팔아서 상급지로 이사하기가 점점 더 어려워진다”고 말했다. 그는 “똘똘한 한 채가 부자들만의 이야기가 아니라 일반인들도 ‘이제 똘똘한 한 채가 아니면 안 되겠다’는 생각을 가장 먼저 하게 된다”며 “특히 가족 수도 적어 요즘은 크기보다 상급지에 자가를 마련하는 게 더 중요해졌다”고 말했다.
실제로 패닉바잉 현상까지 일어났던 지난 9월 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 이른바 한강벨트 집값은 한 달 새 1% 이상 급등하며 전체 상승률을 견인했다. 반면 ‘노·도·강’으로 불리는 노원구(0.23%), 도봉구(0.11%). 강북구(0.16%)는 상승률이 높지 않았다. ‘금·관·구’(금천·관악·구로구)의 상승률도 0.14~0.35% 상승하는 데 그쳤다. 이 같은 학습효과에 더해 특히 최근 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 상대적으로 ‘덜 오른’ 지역 주민들이 향후 내 집 마련 계획을 세울 때 크기보다 입지를 더 중요시하는 경향이 강해질 것이라는 관측에도 힘이 실린다.
정부가 10·15 부동산대책으로 서울 전역과 경기 지역 12곳을 토지거래허가구역으로 묶으면서 이들 지역에는 2년간 실거주 의무가 부여됐다. 부동산 가격 상승의 주범으로 지목된 갭투자(전세 끼고 매매)가 전면 차단된 것인데, 규제 우회 수단으로 매매거래가 아닌 경매에 관심을 갖는 수요도 늘고 있다.
부동산거래신고법(제14조)에 따르면 ‘민사집행법에 따른 경매는 토지거래계약 허가 대상에서 제외한다’고 규정하고 있다. 이는 경매의 경우 부동산시장 안정보다는 채권 회수가 우선적인 목표이기 때문이다. 이에 따라 경매 낙찰은 일반적인 부동산 거래와 달리 토허제 지정에 따른 각종 규제를 피할 수 있는데, 당장 자치구의 허가나 실거주 의무, 자금조달계획서 제출 의무가 없다. 실제로 10·15 대책 이전 토허구역으로 지정됐던 강남 3구와 용산구의 경우 경매 물건에 대한 관심이 급등했는데, 앞으로 이 같은 흐름이 가속화될 수 있다는 관측이다.
경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 9월 서울 아파트 낙찰률은 전월(40.3%) 대비 10.4%포인트 급등한 50.7%를 기록했다. 이는 2022년 6월 이후 3년 3개월 만에 가장 높은 수치다. 마포·용산·성동구가 모두 낙찰률 100%를 기록했고, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 전월(96.2%) 대비 3.3%포인트 상승하며 역시 2022년 6월(110.0%) 이후 최고치를 나타냈다. 일찌감치 토허구역으로 묶인 용산·송파구의 낙찰가율이 10%포인트 넘게 높아졌고, 9월 불장을 기록했던 한강벨트 마포구와 광진구의 낙찰가율도 7%포인트 넘게 올랐다.
특히 토허제가 적용된 지난 10월 20일부터 22일까지 사흘간 서울과 경기도의 토허구역 아파트 경매 낙찰가율은 각각 100.1%, 101.9%를 기록, 전달 평균 낙찰가율을 상회했다.
다만 앞선 6·27 부동산 대책으로 경락잔금대출(경매로 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 금융기관에서 빌리는 대출)이 최대 6억원으로 제한되고 대출을 받으면 6개월 이내 전입의무가 생겨, 고가의 경매 물건보다는 중저가 아파트에 대한 수요가 더 클 것으로 분석됐다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “과거보다 경매 물건에 대한 권리분석 등을 더 편하게 할 수 있게 되면서 경매를 통한 내 집 마련에 대한 관심은 꾸준한 상황”이라며 “이번 토허제 지정 지역의 경우 (실거주) 규제를 피할 수 있다는 점 때문에 실수요자들이 전략적 선택으로 경매를 택할 가능성이 더 커진 셈”이라고 분석했다.
[주간경향] 또 불발됐다. 지난 10월 23일 국회 법제사법위원회 국정감사에서 국민의힘은 이화영 전 경기도 평화부지사의 변호인 교체 의혹과 관련해 김현지 대통령실 제1부속실장을 추가 증인으로 신청했으나 더불어민주당 등 범여권 주도로 부결됐다. 변호인 교체 의혹은 쌍방울 대북송금 사건으로 수사를 받던 이 전 부지사의 변호인이 교체되는 과정에 김 실장의 개입이 있었다는 내용이다.
국민의힘 입장에서 이재명 정부 첫 국정감사를 한 단어로 규정하면 ‘김현지 국감’이다.
김 실장은 대통령실 총무비서관을 맡다가 지난 9월 29일 이후엔 제1부속실장을 맡고 있다. 국감 출석을 한다면 대통령실을 담당하는 국회 운영위원회에 출석하는 게 맞지만 법사위나 국토교통위원회, 행정안전위원회 등 여러 상임위에서 전방위적으로 김 실장이 거명되고 있다. 국민의힘은 ‘베일에 싸인 김현지 부속실장에 대한 제보를 받는다’며 전국에 ‘김현지 제보센터’ 현수막도 내걸었다.
“나는 김현지 본인이 잘못하는 것도 있다고 본다. 성남에 간 후 교류가 많지는 않았지만 일단 나서지 않는 스타일인 건 분명하고 본인 이름을 걸고 뭐 하는 것을 극도로 꺼린다. 1급 고위공직자라는 공적 위치에 올라섰다면 그걸 고집할 건 아니지 않나. 민주당이 막는 것도 문제다.”
지난 10월 중순 통화한 박원석 전 의원의 말이다. 그는 참여연대 활동가 시절인 1998년 2~3월쯤 상명대 94학번으로 학생운동단체 ‘21세기학생운동연합’ 후배였던 김현지를 당시 실무 간사를 구하던 성남시민모임 쪽에 연결해줬다. 국민의힘에선 “김현지의 과거 경력이 전혀 알려지지 않았다”고 연일 의혹 공세를 펴고 있다.
연일 계속되는 ‘김현지 의혹’
김현지 실장의 프로필은 정치권 주변에서는 이른바 ‘성남라인 4인방’이 거론되던 10여 년 전부터 알려지기 시작했다. 이 대통령이 성남시장일 때부터 함께한 정진상 전 민주당 대표실 정무조정실장, 김용 전 민주연구원 부원장, 김남준 대통령실 대변인 그리고 김 실장이다.
주간경향이 입수한 김 실장과 정 전 실장 등의 2018년 대화 녹취록을 들어보면 국민의힘이나 보수 유튜버들이 제기하는 김 실장의 개인사, 과거사 관련 의혹은 대부분 해소된다. 녹취록에는 20년 넘게 이어져 온 이 대통령과의 인연을 김 실장이 어떻게 생각하는지에 대한 내용도 있다. 김 실장이 “나도 그렇게 오래갈 줄 몰랐다. (이 대통령이 2006년부터) 본격적으로 정치에 입문하면서 나는 다른 결로 가야겠다, 결혼도 하고 애도 낳고 인연은 여기서 끊어야겠다”고 언급하자 한 동석자는 이렇게 말한다.
“이 친구(김현지)는 밑이라고 생각하지 않는다. 아마 이 시장도 밑이라고 생각 안 할 것이다. 밑이라고 생각했으면 같이 못 했을 것이다.”
두 사람이 상하 관계가 아닌 동지적 관계라는 설명이다.
“시민운동에 참여하는 사람은 상하 관계가 아니라 활동가로 동등한 관계라고 생각한다.”
장건 전 성남참여자치시민연대 공동대표의 말이다. 그가 공동대표를 하던 2004년부터 3년간 김 실장은 사무국장이었다.
“대표라도 군림하는 것이 아니라 똑같이 일한다. 예컨대 국장이지만 이 대통령이 맡았던 집행위원장과 대등한 관계였다. 월급을 주는 상하 관계가 아니기 때문이다. 시민사회는 회원들이 회비를 내서 사무실을 운영하는 것이지, 오너가 월급 주는 직원을 데리고 있는 것이 아니다.”
장 전 대표를 비롯한 성남참여자치시민연대 회원들은 지난 10월 21일 국회에서 기자회견을 했다. 김 실장 결혼식 때 주례를 맡기도 했던 하동근 전 성남문화연대 대표는 기자와의 통화에서 김 실장에 대해 야권이 제기하는 논란은 “한마디로 마녀사냥”이라고 말했다.
그는 “지역 이슈는 어느 한 단체의 힘만으로 해결할 수 없어서 서로 협력하는 게 당연한데 억지로 연계시켜 악마화하는 것”이라며 “상상으로 이야기를 부풀려 과거 단체 활동까지 매도해 기자회견에 나선 것”이라고 덧붙였다.
“이 상황은 오래갈 것으로 본다. 김 실장이 측근으로 있는 한.” 엄경영 시대정신연구소 소장의 말이다. 그의 설명이다.
“감춰야 할 것은 별로 없어 보인다. 이재명 정권의 내부 역학 관계는 김현지와 정진상 양대 축으로 봐야 하는데, 대장동 재판 등으로 사법리스크가 해소되지 않은 정진상이 수면 위로 드러날 형편이 안 되니까 소위 성남라인에서 간여하는 인사나 사법리스크를 김현지가 총괄하면서 야당의 타깃이 된 것이다.”
왜 김현지가 ‘타깃’이 됐을까
강선우 전 여성가족부 장관 후보자 낙마 과정에서 당시 총무비서관이었던 김 실장이 강 전 후보자에게 전화해 사퇴를 요구했다는 보도가 있었다. 여권에서 흘러나오는 얘기를 종합하면 사실로 보인다. 그런데 대통령의 의중을 전하는 것이 목적이었다면 당과 대통령실 사이를 조율하는 정무수석이 연락하는 게 맞지 않았을까. 야권이 ‘비선실세’, ‘만사현통’이라며문제를 제기하는 까닭이다.
“총무비서관으로 일하고 있었는데 무슨 비선 실세인가. 연락하는 것과 권한 행사는 다르다. 대통령의 측근으로 연락한 것이다. 정무수석실에서 연락하면 강선우가 버티리라 판단했을 수 있다. 대통령의 뜻을 은밀하면서 신뢰성 있게 전달할 사람이 누구냐. 김 실장이 자기 생각을 전달했다면 모르지만 그런 것도 아니지 않는가.” 김상일 정치평론가의 말이다.
이른바 성남라인이 ‘문고리 권력’을 형성하고 있는 것은 맞지만, 과거 아무런 공식 직책 없이 이른바 ‘비서실 3인방’ 막후에서 박근혜 전 대통령의 비선 실세 역할을 하던 최순실의 국정농단이나 공·사 구분 없이 사적 이익을 취하던 김건희 비선 권력과는 다르다는 지적이다. 그는 그러면서도 “정치권 주변에서는 김 실장 주도의 인사에 대한 한탄이 많다”고 덧붙였다.
“인사의 최종결정권자가 이 대통령이라 하더라도 인물 주변에 대한 자료를 모으고 아이디어를 모으는 게 김 실장급에서 이뤄지는 것 아닌가. 그 중간과정에서 충분한 정보와 인력풀을 제공하지 못한 것은 김 실장 책임이라고 보는 시각이 많다.”
박신용철 더체인지플랜 선임연구위원은 “김 실장이 성남으로 간 1998년 이래 이 대통령과의 관계는 누구보다 특별할 수밖에 없다”고 말한다. “성남시민모임에 갔을 때 김 실장이 스물다섯 살, 이재명 당시 집행위원장이 서른다섯 살이었다. 둘 다 2030 청년이었다. 지역 운동을 하면서 두 사람 사이에서는 서로의 사정을 낱낱이 아는 독특한 동지적 관계가 만들어졌다고 본다. 이 대통령이 잘못하고 있다면 대면해서 잘못하고 있다고 말할 수 있는 사람이 김 실장을 제외하고 주변 그룹에는 없다. 이 대통령 입장에서 보면 김 실장은 소중한 정치적 자산이다. 국정감사에 나가지 않는 것은 결국 이 대통령의 뜻이다. 자신의 소중한 자산이 흠집 나는 걸 그냥 지켜보기만 하겠나.”
그는 “김 실장은 임기가 끝날 때까지 ‘순장조’처럼 움직일 것”이라고 전망했다. “내부 기율 반장 같은 역할을 할 것이다. 비서실장이든 안보실장이든 신경 쓸 사람이 아니다. 그렇기 때문에 이 대통령이 좋아하는 것이다. 경력이 어떻든 나이가 어떻든 전혀 신경 쓰지 않을 스타일이다. 만나보면 기본적으로는 예의 바른 편이다. 과거 시민운동을 함께한 대통령과 자신이 수평적인 관계라는 생각이 바탕에 깔려 있으니 다른 사람이 보기에는 예의 없어 보이는 것이다.”
의혹 제기-대응 모두 ‘긁어 부스럼’
문제는 ‘긁어 부스럼’을 만드는 여야 정치권이라고 정치컨설턴트·평론가들은 입을 모은다. 엄경영 소장은 “국민의힘은 현안인 캄보디아 납치 문제나 여권이 드라이브를 걸고 있는 사법개혁에 집중해야 할 시기다. 이 대통령과 김 실장의 관계가 박근혜·최순실처럼 권력 위임 관계라면 의미가 있겠지만, 아닌 것을 알면서도 정치적 의혹 제기를 하는 것으로 보인다”라면서 “윤석열 정권 때도 총무비서관은 국정감사에 출석했다. 이 대통령이 그걸 내키지 않는 것으로 보이니 민주당도 과하게 대응하고 있는 것”이라고 말했다.
10월 21일 주간경향과 통화한 김 실장의 남편은 유튜브 등을 통해 연일 제기되는 여러 의혹에 대해 “전혀 사실이 아니기 때문에 신경 쓰지 않는다”라며 “(김 실장도) 억측에 대해서 크게 개의치 않는 분위기”라고 말했다.
김 실장이 사제 관계인 김인호 산림청장 인사에 관여했다는 김장겸 국민의힘 의원의 의혹 제기에 대해 김남준 대통령실 대변인은 “김 실장의 학력까지는 알지 못한다”면서 “사적 인연으로 누군가를 인사 추천하는 사람은 결코 아니다”고 말했다.
과거 대통령실 인사 때 프로필이 제공되던 것과 달리 김 실장의 프로필은 공개되지 않았다는 지적에 대해선 “현 정부에서는 비서관 인사에 대해 따로 발표하거나 공지하지 않았고, 수석비서관급 이상만 명단을 발표했다”고 했다.