레플리카사이트 [단독]올 상반기 거래된 18억원 이상 서울 아파트 4채 중 1채는 ‘미등기’…왜?

이길중 0 2 10.15 11:49

레플리카사이트 올해 상반기 서울에서 계약된 18억원 이상 아파트 4채 중 1채는 여전히 등기를 하지 않은 상태인 것으로 나타났다. 특히 고가 아파트일수록 미등기 비율이 높아졌다. 올해 서울 아파트 가격 변동이 심했던 만큼 단순 변심이 많았을 가능성도 있으나 시세를 띄우기 위한 용도가 아니냐는 의혹도 제기된다.
국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원실과 한국도시연구소가 12일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1월~6월 서울에서 계약된 4만2343건의 아파트 거래 중 80.8%인 3만4211건(8일 기준)만 등기가 완료된 것으로 나타났다. 계약 이후 최소 3개월~최대 9개월이 흘렀지만 여전히 등기를 하지 않은 비율이 20%에 달한 것이다.
특히 매매 가격이 높은 아파트일수록 등기율이 낮았다. 6억원 미만은 88.8%, 6억원 이상 12억원 미만은 82.2%로 평균을 웃돌았다. 그러나 12억원 이상 18억원 미만은 77.1%, 18억원 이상은 75.8%로 고가일수록 등기율이 확연히 낮아졌다.
등기는 잔금을 치른 날로부터 60일 이내 이뤄져야 하지만, 통상 잔금일을 계약일로부터 두달 뒤로 잡고 잔금 직후 등기를 한다는 점을 고려하면 계약 후 3~4개월이 지나도록 등기가 안 된 아파트는 시세 띄우기성 거래로 의심되곤 한다.
‘실제 거래’임이 입증된 등기 완료 매매 가격이 ‘실거래가’로 찍힌 신고 가격보다 낮게 나타나는 현상도 나타났다. 올해 상반기 거래 신고된 서울 아파트의 평균 호당 매매가는 13억1802만원이었으며, 이 중 등기가 완료 사례의 평균 가격은 4290만원 낮은 12억7512만원이었다. 2023년에는 등기 가격이 신고 가격보다 323만원 높았고, 지난해에는 6만원 낮았던 것과 비교하면 올해 두 가격 사이의 격차가 확연히 커진 것이다.
예를 들어 계약 이후 8개월이 지나 등기가 대부분 완료됐을 것으로 추정되는 지난 2월 서초구의 평균 호당 매매 신고 가격은 등기 가격보다 6000만원 높았고, 광진구는 5000만원, 용산구가 5000만원, 강남구가 2000만원 높았다.
이를 두고 고가 아파트를 중심으로 의도적인 시세 조작이 발생했을 수 있다는 의혹과 갑작스러운 시세 변동으로 변심 또한 늘어났을 가능성 등 양방향의 해석이 나왔다.
최은영 한국도시연구소 소장은 “올해 2월부터 갑자기 거래 신고만 한 후 등기를 하지 않는 비율이 고가 아파트에서 특히 높아졌다는 점은 의도적인 ‘가격 띄우기’의 발생 가능성을 의심하게 한다”고 말했다.
반면 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “고가 아파트의 경우 하루에도 몇억원씩 오르는 등 가격 변동이 급격히 나타나다보니 계약 이후 매도·매수자의 단순 변심 사례가 많았을 가능성이 있다”고 말했다.
정부는 서울 아파트의 경우 계약일부터 잔금일까지 2개월 이상 소요되는 경우가 많아 등기율은 좀 더 지켜봐야 한다는 입장이다. 국토부 관계자는 “지난해 상반기 조사된 미등기율이 0.2%로 낮게 나타났고, 이후 조사는 아직 진행되지 않았다”면서 “계약 이후 6개월 이상 잔금일을 길게 잡는 경우도 있어 추후 등기율은 높아질 것으로 보인다”고 말했다.
헌법 제103조는 “법관은 헌법과 법률에 의하여 그 양심에 따라 독립하여 심판한다”고 규정한다. 사법권의 독립 혹은 사법부의 독립이라는 표현이 헌법에 나오지 않는다는 사실이나 그 개념에 관한 논란은 접어두자. 사법개혁 논의와 관련해 지난 9월24일 천대엽 법원행정처장을 접견한 우원식 국회의장은 “사법부의 독립성은 두말할 필요가 없다. 매우 중요한 일”이라며 “재판이 독립돼 있어야만 국민 모두가 공정한 재판을 받을 권리가 지켜지고 또 그래야 판결의 신뢰성을 가질 수 있기 때문”이라고 했다.
민주주의 국가는 입법부·행정부·사법부로 권력을 분립한다. 법을 해석하고 적용하는 사법부의 성격이 다르다는 점은 대통령제의 시초인 미국 헌법 초기부터 인식됐다. 사법부는 임명직이지만 선출직인 입법부 및 대통령의 권한에 대해 견제와 균형의 역할을 해야 한다. 법원은 세금을 부과해 징수할 수도 없고 다른 기관에 대해 판결을 집행할 강제력을 보유하고 있지도 않다.
그래서 사법부가 판결의 권위를 인정받기 위해서는 국민의 존중과 승복을 획득해야 한다. 법관의 독립에 관해 다른 국가기관으로부터의 독립 외에 여론으로부터의 독립까지 언급하는 경우가 있다. 사법부는 법 앞의 평등을 지키고 소수자를 보호하는 역할을 하기에 대중의 다수 의견을 무조건 추종하지 않아야 한다는 취지라면 맞는 말이지만, 사법부의 권위가 국민의 의견이나 인정 여부와 무관하다는 뜻이면 곤란하다. 공직자는 선출직이 아니더라도 국민의 지지를 받아야 하고, 선출직이 아니기에 국민의 지지를 얻는 방법이 오히려 복잡미묘하다.
법원의 권위에 관해서는 스티븐 브라이어 전 미국 연방대법관의 생각이 좋은 참고가 된다. 그는 하버드 로스쿨 행정법 교수를 지내고, 1980년부터 1994년까지 연방항소법원 판사로, 1994년부터 2022년까지 연방대법관으로 재직했다. 그는 국가기관 권한의 한계, 민주주의와 법원의 역할에 대해 지속적인 관심을 가졌고, 대법관 재직 중에도 이에 관한 저서들을 출간했다.
그는 대법관 재직 마지막 해에 <법원의 권위와 정치의 위험>이라는 책을 냈다. 2022년 초 듀크대 로스쿨이 운영하는 팟캐스트에 출연해 이 책 얘기를 하며, 법원의 권위와 법의 지배에 관한 소회를 밝혔다. 그중 핵심적 발언이다. “법의 지배가 말이 아니라 현실로 구현되려면 법관 혹은 법률가를 상대로만 얘기해서는 안 된다. 저잣거리에 있는 사람들과 상대해야 한다. 다들 이걸 잊어버리는데, 이 나라 인구 3억3100만명 가운데 3억3000만명은 법률가가 아니다. 법원의 판결이 원하지 않는 방식으로 자신에게 영향을 끼치더라도 법원 판결을 따르는 것이 결국 스스로에게 도움이 된다는 것을 납득하도록 해야 한다.”
미국 사례는 국민의 사법부에 대한 신뢰가 상당히 유동적이라는 점을 보여준다. 갤럽이나 퓨리서치센터 같은 기관은 미국 국민의 법원에 대한 신뢰 수준을 장기간에 걸쳐 조사한 데이터를 축적하고 있다. 2025년 현재 연방대법원에 대한 신뢰는 사상 최저 수준이다. 하지만 법원에 대한 신뢰가 일관된 하락 추세였거나 정치적 양극화로 인해 갑자기 나타난 현상은 아니다. 퓨리서치센터 자료를 보면, 2000년 부시 대 고어 판결 이후 대법원에 대한 신뢰도가 큰 폭으로 떨어졌지만 그 뒤에도 등락이 반복됐다. 트럼프 1기가 마칠 무렵에는 대법원에 대한 신뢰가 약 70%라는 높은 수치를 기록했는데 그 이후 하락이 이어지고 있다.
2020년 이후 연방대법원은 보수 진영이 9명 중 6명으로 압도적 우위를 굳혔고, 대표적으로 50년 동안 여성의 임신중지권을 인정한 로 대 웨이드 판결을 파기했다. 법원에 대한 신뢰를 무너뜨린 지점은, 그런 판결의 결론 자체도 있지만, 보수 진영 대법관들이 인준 청문회에서 스스로 밝힌 견해를 뒤집은 것과 무관하지 않을 것이다.
대법관 증원을 비롯해 법원 개혁에 대한 요구가 이어지고 있다. 법원으로서는 정치인이 관련된 몇몇 사건 때문에 과도한 비난을 받고 외부의 개입을 겪는다 생각할지 모르겠다. 하지만 ‘일부’ 사건의 문제라면, ‘일부’ 구성원의 일탈 문제라면, 그 때문에 법원 전체가 신뢰를 상실하는 결과를 방치할 이유는 없다. 사법부의 독립을 건드리면 결국 국민에게 해가 된다는 얘기를 사법부 스스로 강조한다고 설득력이 생기지는 않는다. 사법부가 외부의 목소리에 귀 기울여 자신의 오류나 결점을 시정하는 것은 사법부의 독립을 해치는 일이 아니다. 반대로 사법부의 책임성과 투명성이 사법부의 독립을 지켜주어야 할 이유가 된다.
지난달 서울 여의도 밤하늘을 수놓았던 한화의 불꽃쇼가 이달 말 아시아·태평양경제협력체(APEC) 정상회의가 열리는 경주에서도 펼쳐진다.
APEC 정상회의 공식 스폰서인 한화는 오는 31일 열리는 정상회의 갈라 만찬에서 5만발의 불꽃과 2000여대의 드론으로 쇼를 진행한다고 14일 밝혔다. 불꽃·드론쇼를 비롯해 안전·환경 관리 등 행사 관련 비용은 한화가 지원한다.
한화는 “이번 공연에서는 불꽃쇼 외에 정보통신기술(ICT)을 접목한 공중·수상 드론과 미디어 아트 연출을 통해 신라 천년의 전통을 계승해 미래로 나아가는 문화강국 대한민국을 표현할 계획”이라고 설명했다.
한화는 국내외 대표 기업 최고경영자(CEO)와 정부 관계자 등이 참여하는 ‘APEC CEO 서밋’에서도 공식 스폰서로 나선다. 방산 3사인 한화에어로스페이스, 한화시스템, 한화오션은 오는 27일 국립경주박물관에서 방위산업 분야 퓨처테크포럼을 개최한다.
한화는 “국내외 군 및 방산 관계자 등을 대상으로 K방산 경쟁력을 소개할 계획”이라며 “지속 가능한 평화를 위한 방산의 역할과 협력 방안 등을 모색하고, 글로벌 전장 환경 변화와 방산 분야에서 인공지능(AI)과 같은 미래 기술 발전 방향에 대해 논의한다”고 밝혔다.
한화큐셀은 ‘지속 가능한 성장을 위한 친환경 에너지’를 주제로 CEO 서밋에서 기조연설도 맡을 예정이다. 이 자리에서 한화큐셀은 마이크로소프트(MS)와 함께 데이터 표준화를 통한 ‘AI 에이전트’ 운영 기반 에너지 최적화 기술을 소개할 예정이다.
한화는 APEC에 대한 국민의 관심을 높이기 위해 자체 광고 영상에 APEC 파트너십 로고를 반영했다. 해당 영상은 APEC 관문인 서울역, 경주역, 김해공항 디지털 옥외광고, KTX 객실 스크린, CEO 서밋 및 퓨처테크포럼 행사장 디스플레이 등을 통해 지속적으로 송출할 계획이다.